Tubature d’acqua condominiale sotto il pavimento di un appartamento altrui: quale disciplina è applicabile?

13.11.2018

Nel condominio spesso le tubazioni delle acque nere o bianche e delle condutture dell'impianto di riscaldamento centralizzato sono inserite nella muratura verticale e in quella orizzontale. Come è disciplinato il passaggio delle tubazioni in appartamenti altrui?

Si creano, in questo modo, servitù a carico di tutti i condomini finalizzate al miglior godimento di ogni singola unità immobiliare di proprietà esclusiva. La Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 8 giugno 2017, n. 14292 ha infatti stabilito il principio sopra esposto, ed applicabile ad ogni condominio.

Nello specifico, la fattispecie inerisce al passaggio di una tubazione d'acqua condominiale, sotto il pavimento di un appartamento.

Nello stabile condominiale, necessariamente le tubazioni, che possono riguardare o le condutture dell'acqua o i cavi elettrici o altri impianti, quali quelli del gas, della fognatura e degli scarichi delle acque piovane, sono incassate nei muri perimetrali, in quelli divisori delle singole unità immobiliari e nei solai sussistenti tra queste; l'esistenza di questi manufatti sorge sin dalla fase di costituzione dell'immobile, considerata la loro rilevanza per il corretto suo utilizzo.

Il ricorrente, nel caso esaminato della Corte di Cassazione, eccepiva la non opponibilità a sé di un passaggio di una tubazione dell'acqua nel solaio del suo appartamento sotto il pavimento, in quanto questa determina una servitù non apparente costituita per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell'art. 1061 cod. civ.. Traslato nel condominio, "il padre di famiglia" di cui all'art. 1061 del Codice è rappresentato dal costruttore dello stabile o dal suo unico proprietario che abbia alienato le sue unità immobiliari, istituendo il condominio che si costituisce di fatto con la vendita del primo appartamento. Del resto, le servitù rappresentano uno dei principali diritti reali di godimento su cosa altrui, definito dal legislatore, all'art. 1027 del codice civile, come il peso imposto sopra un determinato fondo (detto "servente") per l'utilità di un altro fondo (detto "dominante"), appartenente a un diverso proprietario. 

Nel condominio questo gravame deve essere ricondotto alla categoria delle servitù atipiche e come tale disciplinato. Si tratta nello specifico di una servitù apparente, ovvero in cui vi è la visibilità delle opere, le quali devono essere stabili e non temporanee. I Giudici della Suprema Corte hanno precisato, con giurisprudenza costante, che la visibilità della servitù deve essere verificata caso per caso nella specificità, tra gli altri elementi, della realtà dei luoghi e degli usi perpetrati nel tempo. Non necessita, pertanto, una conoscenza effettiva e soggettiva dell'esistenza delle opere relative alla servitù, essendo sufficiente una presunzione che il proprietario possa conoscerla. La moderna tecnica costruttiva tende a occultare i fili, i tubi e i pluviali, non solo ai fini della sicurezza, ma, inoltre, allo scopo estetico di garantire il decoro complessivo dell'edificio. Ne consegue che l'acquirente di una unità immobiliare, sita in un condominio, non può non sapere che esistono le precitate servitù, anche se non ne abbia una conoscenza concreta.

La questione della servitù apparente ha offerto alla Corte di Cassazione l'occasione per un'elaborazione di un principio applicabile in ogni edificio condominiale, sia eretto verticalmente sia esteso orizzontalmente.

Non rileva, quindi, che l'opera sia a vista né che il proprietario del fondo che si assume asservito abbia, in concreto, conoscenza dell'esistenza dell'opera (Cass. civ., sez. II, 8 giugno 2017, n. 14292)

Premesso, dunque, che il contratto di compravendita deve riportare in forma chiara e inequivocabile l'esistenza delle servitù condominiali, la Cassazione ha constatato come, nel contratto di vendita del ricorrente, fosse riportata espressamente l'esistenza di servitù e che la circostanza che questi non potesse materialmente vederla all'atto dell'acquisto, era irrilevante. Infatti, il ricorrente avrebbe ben potuto accertarsene, considerato che la conoscenza delle servitù è presunta, proprio in relazione a tutto quanto dedotto, anche se, nella fattispecie esaminata, occasionalmente e tempo dopo essere divenuto proprietario dell'appartamento.